Jak sprawdzić, czy kupujący dostanie kredyt - zanim podpiszesz umowę przedwstępną

Dlaczego to najdroższy błąd sprzedającego

Podpisujesz umowę przedwstępną, zdejmujesz ogłoszenie, odmawiasz kolejnym zainteresowanym. Po kilku tygodniach kupujący dzwoni: bank odmówił kredytu. Zostajesz z mieszkaniem, które od miesiąca nie było na rynku, i z pytaniem, czy zadatek przepada, czy trzeba go oddać.

Większość poradników kończy się na „podpisz umowę przedwstępną”. Tymczasem to, czy kupujący dostanie kredyt, możesz w dużej mierze sprawdzić przed podpisem - i zabezpieczyć w umowie na wypadek, gdyby jednak go nie dostał.

Pięć pytań do kupującego przed umową przedwstępną

Zadaj je spokojnie, przy drugiej prezentacji albo w rozmowie o cenie. Poważny kupujący nie obrazi się - sam wie, że od tego zależy transakcja.

1. Jak finansuje zakup? Gotówka, kredyt, sprzedaż własnego mieszkania - czy połączenie tych źródeł. Każde ma inny czas i inne ryzyko.
2. Czy ma informację z banku o zdolności kredytowej - na piśmie? Rozmowa z doradcą to nie to samo co dokument z banku. Poproś, żeby pokazał go przed podpisem.
3. Ile ma wkładu własnego i skąd? Bank finansuje tylko część ceny. Jeśli wkład własny pochodzi ze sprzedaży innego mieszkania, terminy obu transakcji muszą się zgrać.
4. W ilu bankach złożył wniosek i na jakim etapie jest? Wniosek w kilku bankach zmniejsza ryzyko odmowy.
5. Czy bank zna już to mieszkanie? Bank przed decyzją ocenia nieruchomość i jej stan prawny. Jeśli masz księgę wieczystą bez niespodzianek i komplet dokumentów, ten etap idzie szybciej.

Informacja o zdolności a decyzja kredytowa - czym się różnią

W praktyce kupujący pokazują trzy rodzaje dokumentów, które znaczą coś zupełnie innego:

Nazwy dokumentów różnią się między bankami. Pytaj więc nie o nazwę, ale o treść: czy bank ocenił już Twoje mieszkanie i jaką kwotę przyznał. Jeśli w Twojej księdze jest hipoteka, bank kupującego będzie chciał też wiedzieć, jak zostanie spłacona - opisujemy to w tekście sprzedaż z hipoteką.

Co wpisać w umowę przedwstępną

Umowa przedwstępna musi określać istotne postanowienia umowy sprzedaży (art. 389 § 1 KC). Przy kupującym z kredytem dopisz cztery rzeczy:

1. Konkretny termin zawarcia umowy sprzedaży. Bez terminu i bez wyznaczenia go w ciągu roku nie można żądać zawarcia umowy (art. 389 § 2 KC).
2. Warunek kredytowy z datą. Na przykład: kupujący przedstawi pozytywną decyzję kredytową do określonego dnia; jeśli nie przedstawi, każda strona może odstąpić. Bez daty warunek może blokować Twoje mieszkanie bez końca.
3. Co dzieje się z zadatkiem, gdy bank odmówi. Kodeks cywilny mówi, że przy niewykonaniu umowy z przyczyn, za które nie odpowiada żadna ze stron, zadatek wraca do kupującego (art. 394 § 3 KC). Jeśli chcesz innego rozwiązania - na przykład zwrotu tylko wtedy, gdy kupujący pokaże odmowę z banku - zapisz to wprost.
4. Obowiązki kupującego - na przykład złożenie wniosku w określonym terminie i przekazanie Ci informacji o decyzji.

Treść umowy uzgodnij z notariuszem. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje Ci więcej: gdy kupujący się uchyla, możesz żądać zawarcia umowy sprzedaży (art. 390 § 2 KC). Przy zwykłej umowie pisemnej zostaje odszkodowanie za szkodę, jaką poniosłeś, licząc na zawarcie umowy (art. 390 § 1 KC). Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa sprzedaży (art. 390 § 3 KC). Pełny tekst: Kodeks cywilny, tekst jednolity 2026.

Zadatek - jak działa (art. 394 KC)

• Umowa wykonana - zadatek zalicza się na poczet ceny.
• Kupujący nie wykonał umowy - możesz bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek.
• Ty nie wykonałeś umowy - kupujący może odstąpić i żądać dwukrotności zadatku.
• Umowa rozwiązana albo niewykonana z przyczyn niezależnych od stron lub z winy obu - zadatek wraca.

Mieszkanie, dom, działka - różnice dla banku

Mieszkanie. Bank kupującego sprawdza przede wszystkim księgę wieczystą i wartość lokalu. Mieszkanie spółdzielcze bez księgi może utrudnić kredyt - wyjaśnij to od razu.

Dom. Bank ocenia także stan prawny działki i to, czy dom jest formalnie gotowy do użytkowania. Przygotuj dokumenty do sprzedaży domu przed pierwszą prezentacją - zobacz też co sprawdzić przed sprzedażą domu.

Działka. Kredyt na zakup działki zależy m.in. od jej przeznaczenia. Kupujący i jego bank zapytają o plan miejscowy, więc wypis i wyrys miej przygotowane wcześniej.

Jak nie stracić tygodni

• Nie zdejmuj ogłoszenia od razu po podpisaniu umowy z warunkiem kredytowym - zapisz w ogłoszeniu „w trakcie rezerwacji” i zbieraj kontakty do kolejnych zainteresowanych.
• Ustal datę warunku tak, żeby po jej upływie zostało Ci jeszcze dość czasu na sprzedaż w dobrym sezonie - harmonogram znajdziesz w planie 90 dni.
• Miej listę kupujących rezerwowych. Jak budować ją od pierwszego dnia, opisujemy w tekście gdzie znaleźć kupującego.