Czy w ogóle warto sprzedawać samemu
Pośrednik nie robi niczego, czego nie możesz zrobić sam - a jego wynagrodzenie liczy się od ceny. Przy medianie ceny mieszkania w Warszawie z aktów notarialnych (750 000 zł) i przykładowej stawce 2,5% to 18 750 zł netto. Ile to wychodzi przy Twojej cenie i stawce w Twoim mieście, policzysz w artykule ile kosztuje pośrednik albo w kalkulatorze prowizji.
Uczciwie: pośrednik ma sens, gdy nie masz czasu na telefony i prezentacje albo gdy sprawa jest prawnie skomplikowana. Porównanie bez emocji znajdziesz w tekście z pośrednikiem czy bez, a listę jego czynności z odpowiednikiem do zrobienia samemu - w artykule co robi pośrednik.
Poniżej cała sprzedaż w kolejności, w jakiej ją robisz. Przy każdym kroku: ile trwa, ile kosztuje i gdzie jest szczegółowy poradnik.
12 kroków sprzedaży mieszkania w kolejności czasowej
- Sprawdź, ile jest warte Twoje mieszkanie. Ceny z aktów notarialnych są od 13.02.2026 bezpłatne dla każdego w Geoportalu. Koszt: 0 zł. Czas: jeden wieczór. Jak to zrobić krok po kroku - w artykule ile jest warte mieszkanie. Szybciej: darmowa wycena mieszkania liczy wartość z aktów w Twojej okolicy.
- Ustal cenę wystawienia. To nie jest wartość mieszkania, tylko kwota z buforem na negocjacje. Koszt: 0 zł. Metoda i przykład liczbowy: cena wystawienia.
- Zamów dokumenty. Zaświadczenia urzędowe wydaje się bez zbędnej zwłoki, najpóźniej w 7 dni (Kodeks postępowania administracyjnego, art. 217). Koszt: 17 zł za zaświadczenie meldunkowe w Warszawie, świadectwo energetyczne według cennika audytora. Tabela z terminami: dokumenty do sprzedaży.
- Przeczytaj księgę wieczystą. Przeglądanie w ekw.ms.gov.pl jest bezpłatne. Czas: 30 minut. Czego szukać w czterech działach: księga wieczysta przed sprzedażą.
- Jeśli masz kredyt - porozmawiaj z bankiem. Potrzebujesz zaświadczenia o saldzie i zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie. Opłata sądowa za wykreślenie: 100 zł. Harmonogram: sprzedaż z hipoteką.
- Przygotuj mieszkanie i zrób zdjęcia. Wystarczy telefon i dzienne światło. Koszt: 0 zł. Kadry i kolejność: zdjęcia do ogłoszenia.
- Napisz ogłoszenie. Pierwsze zdanie decyduje, czy ktoś czyta dalej. Gotowy szablon: ogłoszenie, które sprzedaje.
- Wystaw ogłoszenie. Portale mają różne ceny ogłoszeń prywatnych i różny zasięg. Porównanie: gdzie wystawić bez pośrednika.
- Szukaj kupującego aktywnie. Ogłoszenie czeka, aż ktoś je znajdzie. Kupujący, którzy już powiedzieli, czego szukają, są gdzie indziej: gdzie znaleźć kupującego.
- Sprawdź, czy kupujący dostanie kredyt. Zanim podpiszesz umowę przedwstępną i zdejmiesz ogłoszenie. Pytania do zadania: czy kupujący dostanie kredyt.
- Umowa przedwstępna i akt notarialny. Akt jest podpisywany zwykle 1-3 miesiące po znalezieniu kupującego (nasze dane z rejestru cen). Taksę notarialną ogranicza rozporządzenie o maksymalnych stawkach, a podatek PCC (2%) płaci kupujący. Zanim przyjmiesz pieniądze, przeczytaj o oszustwach przy sprzedaży.
- Rozlicz podatek. Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat od końca roku nabycia, płacisz 19% od dochodu albo korzystasz z ulgi mieszkaniowej. Szczegóły: podatek od sprzedaży mieszkania.
Kroki 3, 4 i 5 możesz robić równolegle - to one najczęściej wydłużają sprzedaż, bo czekasz na kogoś innego. Jak rozłożyć całość na tygodnie, pokazujemy w planie sprzedaży na 90 dni.
Czego nie da się pominąć
Trzy rzeczy zatrzymują transakcję u notariusza i nie da się ich nadrobić w dniu aktu:
- Stan prawny. Jeśli w księdze wieczystej figuruje ktoś jeszcze (nieżyjący rodzic, były małżonek), notariusz nie podpisze aktu, dopóki to nie zostanie wyjaśnione. Sprawdź to w kroku 4, nie w tygodniu przed aktem.
- Hipoteka. Kupujący z kredytem nie dostanie pieniędzy z banku, jeśli Ty nie przyniesiesz dokumentów ze swojego banku.
- Dokumenty z urzędów. Zaświadczenie z urzędu skarbowego przy mieszkaniu ze spadku albo darowizny jest warunkiem sporządzenia aktu.
Tu przyda się prawnik albo notariusz już na etapie przygotowań: wiele kancelarii notarialnych odpowiada na pytania o dokumenty przed umówieniem terminu.
Pięć błędów, które wydłużają sprzedaż
- Cena z ogłoszeń zamiast z aktów. Mieszkanie wystawione za drogo stoi, a każda obniżka uczy kupujących czekać. Zacznij od cen transakcyjnych.
- Ogłoszenie przed sprawdzeniem księgi. Przeszkoda odkryta przez bank kupującego kończy transakcję, którą już uważałeś za zamkniętą.
- Dokumenty zamawiane po znalezieniu kupującego. Kupujący z kredytem ma swoje terminy w banku - Twoje opóźnienie może je przekroczyć.
- Umowa przedwstępna bez sprawdzenia finansowania. Zdejmujesz ogłoszenie, czekasz sześć tygodni, a bank odmawia kupującemu kredytu.
- Czekanie, aż ktoś zadzwoni. Ogłoszenie to jedno z kilku miejsc, w których jest kupujący. Pozostałe opisujemy w artykule gdzie znaleźć kupującego.
Każdy z tych błędów kosztuje tygodnie, a niektóre - pieniądze z zadatku albo z ceny. Wszystkie da się uniknąć kolejnością z listy powyżej.
Co robisz sam, a co zrobimy z Tobą
Wszystko z tej listy zrobisz bez pośrednika. Pomagamy w trzech miejscach, gdzie samemu jest najtrudniej:
- Cena. Darmowa wycena liczy wartość z cen transakcyjnych w Twojej okolicy i podaje sugerowaną cenę wystawienia. To nie jest operat rzeczoznawcy - do banku czy sądu potrzebujesz operatu.
- Księga wieczysta. Wkrótce sprawdzimy ją za Ciebie i wypiszemy przeszkody. Do tego czasu przeprowadzi Cię przez nią nasz poradnik o księdze wieczystej.
- Kupujący. Mamy osoby, które powiedziały, czego szukają: dzielnica, metraż, budżet. Możesz sprawdzić, czy Twoje mieszkanie pasuje do kogoś z nich.
Mieszkanie, dom czy działka - co się zmienia
Ten przewodnik dotyczy mieszkania. Sprzedaż domu dochodzi do tego plan miejscowy, media i dostęp do drogi - zobacz przewodnik po sprzedaży domu. Przy działce kluczowe jest to, co wolno na niej zbudować - przewodnik po sprzedaży działki. Jeśli sprzedajesz, mieszkając za granicą, zacznij od artykułu o sprzedaży z zagranicy.
Najczęstsze pytania
Czy sprzedaż mieszkania bez pośrednika jest legalna i bezpieczna?
Tak. Umowę sprzedaży i tak sporządza notariusz w formie aktu notarialnego, a pośrednik nie jest stroną umowy. O bezpieczeństwo dbasz sam: sprawdzasz kupującego, jego finansowanie i sposób płatności.
Ile trwa samodzielna sprzedaż mieszkania?
Nikt w Polsce nie publikuje wiarygodnej średniej. Z naszych danych wiemy jedno: akt notarialny jest podpisywany zwykle 1-3 miesiące po znalezieniu kupującego. Dlatego planujemy sprzedaż na 90 dni i rozpisujemy ją tydzień po tygodniu.
Kto płaci notariusza i podatek PCC przy sprzedaży mieszkania?
Podatek od czynności cywilnych (2% ceny przy rynku wtórnym) płaci z mocy ustawy kupujący. Taksę notarialną strony ustalają między sobą - zwyczajowo pokrywa ją kupujący, ale to tylko zwyczaj, nie przepis.
Czy muszę płacić podatek od sprzedaży mieszkania?
Tylko gdy sprzedajesz przed końcem 5 lat liczonych od końca roku, w którym nabyłeś mieszkanie. Wtedy podatek wynosi 19% dochodu, chyba że skorzystasz z ulgi mieszkaniowej.
Czy da się sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez pośrednika?
Tak, ale cen takich mieszkań nie znajdziesz w Rejestrze Cen Nieruchomości, a dokumenty wydaje spółdzielnia. Różnice opisujemy w artykule o dokumentach.
Od czego zacząć, jeśli mam mało czasu?
Od dwóch rzeczy, które blokują wszystko inne: sprawdź księgę wieczystą i zamów dokumenty z najdłuższym czasem oczekiwania. Wycena i ogłoszenie zajmują mniej czasu niż czekanie na zaświadczenia.