Kto czyta Twoje ogłoszenie i czego szuka
Kupujący ogląda ogłoszenie w trzech krokach: najpierw miniaturę zdjęcia i cenę na liście wyników, potem galerię, a na końcu tekst. Do tekstu dochodzi więc ktoś już zainteresowany - i szuka w nim odpowiedzi na pytania, które inaczej zadałby przez telefon. Dlatego najpierw zrób zdjęcia, a ogłoszenie pisz jako zbiór odpowiedzi, nie jako reklamę.
Typowe pytania kupującego: ile kosztuje utrzymanie, czy jest winda, co z miejscem parkingowym, czy można się szybko wprowadzić, czy kupi na kredyt bez problemów, jak daleko jest metro, szkoła, sklep.
Struktura ogłoszenia w 7 częściach
- Tytuł. Liczba pokoi, metraż, dzielnica i jeden wyróżnik. Np. „2 pokoje, 48 m², Bemowo, balkon na zachód, 5 min do metra”.
- Pierwsze zdanie. Kim jest kupujący, dla którego to mieszkanie jest idealne, i dlaczego. Konkret, nie przymiotnik.
- Parametry. Metraż (z księgi wieczystej), liczba pokoi, piętro i liczba pięter, winda, rok budowy, ekspozycja okien.
- Stan i wyposażenie. Co jest nowe (z rokiem), co zostaje w cenie, co wymaga pracy.
- Koszty utrzymania. Czynsz do wspólnoty lub spółdzielni, media - średnio miesięcznie.
- Okolica. Komunikacja z czasem dojścia, szkoły, sklepy, zieleń. Odległości w minutach, nie „blisko”.
- Formalności. Forma własności (odrębna własność z księgą albo spółdzielcze własnościowe), czy jest hipoteka, termin wydania, świadectwo energetyczne, sprzedaż bez pośrednika.
Pierwsze zdanie - przykłady
Pierwsze zdanie decyduje, czy kupujący czyta dalej. Porównaj:
| Słabe | Dobre |
|---|---|
| „Przedstawiam na sprzedaż wyjątkowe, przestronne mieszkanie w doskonałej lokalizacji.” | „Dwa osobne pokoje i balkon na zachód, 5 minut pieszo do metra Bemowo - dla pary albo rodziny z małym dzieckiem.” |
| „Mieszkanie po remoncie, gotowe do zamieszkania.” | „Remont w 2024 r.: nowa łazienka, instalacja elektryczna i podłogi - wnosisz tylko meble.” |
| „Okazja! Pilnie sprzedam.” | „Mieszkanie wolne od zaraz, akt notarialny możliwy w ciągu miesiąca.” |
Słowo „pilnie” obniża Twoją pozycję w negocjacjach jeszcze przed pierwszą rozmową. Jeśli zależy Ci na terminie, pisz o szybkim wydaniu, nie o swojej presji.
Czego nie pisać
- Przymiotników bez treści: wyjątkowe, przestronne, prestiżowe, doskonała lokalizacja. Nie niosą żadnej informacji, więc kupujący je pomija.
- Numeru księgi wieczystej. Numer księgi sądy uznały za daną osobową, a z księgi każdy odczyta Twoje imię i nazwisko. To ułatwia oszustwa na podstawioną tożsamość. Podajesz go zdecydowanemu kupującemu przed umową przedwstępną. Więcej: oszustwa przy sprzedaży.
- Dokładnego adresu z numerem mieszkania. Ulica i okolica wystarczą. Numer budynku podajesz przy umawianiu prezentacji.
- Informacji, kiedy mieszkanie stoi puste, i opisu cennych rzeczy w środku.
- Powodu sprzedaży, jeśli osłabia Twoją pozycję (rozwód, pilna przeprowadzka, długi).
- Nieprawdy o metrażu, roku budowy czy stanie. Kupujący zweryfikuje je w księdze, u zarządcy i na prezentacji - a rozbieżność to pretekst do renegocjacji tuż przed aktem.
Szablon do skopiowania
Skopiuj, wypełnij nawiasy i usuń linie, które Cię nie dotyczą.
[LICZBA] pokoje, [METRAŻ] m², [DZIELNICA], [JEDEN WYRÓŻNIK]
[Pierwsze zdanie: co to za mieszkanie i dla kogo - jeden konkret, który wyróżnia je w okolicy.]
Mieszkanie
- powierzchnia: [METRAŻ] m² (według księgi wieczystej)
- pokoje: [LICZBA], w tym [osobne / przechodnie]
- kuchnia: [osobna z oknem / aneks]
- piętro: [PIĘTRO] z [LICZBA PIĘTER], winda: [tak / nie]
- balkon / loggia: [tak, strona świata / nie]
- okna: [strony świata]
- budynek: [rok budowy], [technologia: cegła / płyta / monolit]
Stan
- [co nowe i kiedy: łazienka 2024, okna 2021...]
- w cenie zostaje: [zabudowa kuchenna, AGD, szafy...]
- do zrobienia: [uczciwie, krótko]
Koszty utrzymania
- czynsz: [KWOTA] zł miesięcznie (w tym [co obejmuje])
- media średnio: [KWOTA] zł miesięcznie
Okolica
- [metro / tramwaj / autobus]: [MINUTY] min pieszo
- szkoła, przedszkole: [MINUTY] min
- sklepy, park: [MINUTY] min
Formalności
- [odrębna własność, księga wieczysta założona / spółdzielcze własnościowe]
- [bez hipoteki / hipoteka do spłaty z ceny przy akcie]
- świadectwo energetyczne: jest
- wydanie mieszkania: [od zaraz / termin]
Sprzedaję bezpośrednio, bez pośrednika. Biura nieruchomości proszę o niekontaktowanie się.
Prezentacje: [dni i godziny]. Telefon: [NUMER]Jak odbierać telefony z ogłoszenia
Ogłoszenie z numerem telefonu oznacza, że część rozmów będzie od pośredników, część od ciekawskich, a część od realnych kupujących. Przygotuj się:
- Miej przed sobą kartkę z ceną wystawienia, czynszem, rokiem budowy, metrażem z księgi i terminami prezentacji. Pewne odpowiedzi budują zaufanie.
- Zadaj trzy pytania: dla kogo kupuje, jak finansuje zakup, na kiedy potrzebuje mieszkania. Kupujący z kredytem bez rozmowy z bankiem to dopiero początek drogi - zobacz czy kupujący dostanie kredyt.
- Umawiaj prezentacje w blokach, np. dwa terminy w tygodniu. Kilka osób w krótkim odstępie czasu widzi, że mieszkanie budzi zainteresowanie.
- Nie negocjuj ceny przez telefon. Na pytanie „ile Pan zejdzie?” odpowiedz, że o cenie rozmawiasz po obejrzeniu mieszkania.
Zapisuj każdy kontakt: kto, kiedy, jakie finansowanie, czy był na prezentacji. Ta lista przyda się, jeśli pierwszy kupujący się wycofa - wrócisz do drugiego w jeden dzień, a nie po kolejnych tygodniach ogłoszenia. Harmonogram tych kroków rozpisujemy w planie sprzedaży na 90 dni.
Po publikacji
Ogłoszenie to nie koniec, tylko początek. Przez pierwszy tydzień notuj wyświetlenia i telefony. Mało wyświetleń - popraw tytuł, pierwsze zdjęcie i próg cenowy. Dużo wyświetleń i mało telefonów - popraw zdjęcia albo cenę. Telefony bez umówionych prezentacji - w ogłoszeniu brakuje odpowiedzi na pytania, które słyszysz przez telefon: dopisz je.
Pamiętaj też, że ogłoszenie zależy od tego, czy ktoś je znajdzie. Gdzie wystawić je najtaniej, opisujemy w artykule gdzie wystawić bez pośrednika, a jak dotrzeć do kupujących, którzy nie przeglądają akurat portali - w tekście gdzie znaleźć kupującego.
Najczęstsze pytania
Jak długie powinno być ogłoszenie sprzedaży mieszkania?
Tak długie, żeby odpowiedzieć na pytania, które kupujący zadałby przez telefon - zwykle kilkanaście krótkich akapitów albo punktów. Pierwsze dwa zdania muszą wystarczyć, żeby ktoś zdecydował, czy czytać dalej.
Czy pisać w ogłoszeniu „bez pośredników”?
Tak, jednym zdaniem na końcu: „Sprzedaję bezpośrednio, bez pośrednika - proszę biura o niekontaktowanie się”. Część kupujących szuka wprost ofert od właściciela, a dopisek ograniczy telefony od agencji.
Czy podawać cenę do negocjacji?
Podaj konkretną cenę i nie pisz „do negocjacji” w tytule. Kupujący i tak negocjuje, a dopisek zachęca do ofert znacznie niższych. Bufor na negocjacje masz już w cenie wystawienia.
Czy w ogłoszeniu trzeba podać świadectwo energetyczne?
Świadectwo charakterystyki energetycznej przekazujesz kupującemu przy sprzedaży. W ogłoszeniu warto podać, że je masz - to jedno z pytań, które padają przy pierwszym telefonie.
Co napisać o usterkach mieszkania?
Opisz je rzeczowo i krótko, np. „okna do wymiany w sypialni” albo „łazienka do odświeżenia”. Kupujący i tak je zobaczy, a uczciwy opis oszczędza Ci prezentacji osobom, które szukają mieszkania gotowego do wprowadzenia.