Dlaczego plan, a nie lista
Poradniki o sprzedaży mieszkania to listy: dokumenty, zdjęcia, ogłoszenie, notariusz. Nikt nie mówi, w jakiej kolejności to robić i czego nie robić na początku. A kolejność decyduje o czasie: najczęściej sprzedaż wydłuża się nie przez brak kupującego, tylko przez dokument, na który trzeba czekać, albo przez przeszkodę w księdze wieczystej odkrytą po umowie przedwstępnej.
90 dni to nasz plan dla typowego mieszkania z kupującym na kredyt. Od znalezienia kupującego do aktu mijają zwykle 1-3 miesiące - widzimy to w datach aktów w rejestrze cen. Dlatego kupującego trzeba znaleźć najpóźniej w połowie planu.
Etap 1: przygotowanie (tygodnie 1-3)
Tydzień 1 - cena i stan prawny
- Sprawdź ile jest warte mieszkanie w cenach z aktów (Geoportal, bezpłatnie).
- Przeczytaj księgę wieczystą - wszystkie cztery działy.
- Jeśli masz kredyt: rozmowa z bankiem o zaświadczeniu i zgodzie na wykreślenie - zobacz sprzedaż z hipoteką.
- Zamów dokumenty z najdłuższym czasem oczekiwania: świadectwo energetyczne, zaświadczenia ze spółdzielni lub od zarządcy, przy spadku - zaświadczenie z urzędu skarbowego.
Tydzień 2 - dokumenty i cena wystawienia
- Złóż wnioski o zaświadczenia urzędowe - urząd ma na nie najwyżej 7 dni. Lista: dokumenty do sprzedaży.
- Ustal cenę wystawienia, cenę docelową i cenę minimalną. Zapisz je.
- Sprawdź, czy musisz zapłacić podatek od sprzedaży - to wpływa na cenę minimalną.
Tydzień 3 - mieszkanie, zdjęcia, ogłoszenie
- Drobne naprawy, sprzątanie, usunięcie nadmiaru rzeczy.
- Zdjęcia w jasny dzień.
- Ogłoszenie według szablonu, przygotowane, jeszcze nieopublikowane.
Etap 2: szukanie kupującego (tygodnie 4-8)
Tydzień 4 - start
- Sprawdź, czy do Twojego mieszkania pasują osoby, które już szukają w Twojej okolicy - zanim opublikujesz ogłoszenie. Zobacz gdzie znaleźć kupującego.
- Publikacja ogłoszenia na wybranych portalach - porównanie w artykule gdzie wystawić bez pośrednika.
- Informacja w otoczeniu: sąsiedzi, wspólnota, znajomi, grupy lokalne.
Tygodnie 5-6 - prezentacje
- Prezentacje w blokach (np. dwa terminy w tygodniu), nie na każde zawołanie.
- Przy każdym zainteresowanym trzy pytania: dla kogo kupuje, jak finansuje, na kiedy potrzebuje mieszkania.
- Notuj wyświetlenia, telefony, prezentacje i oferty - co tydzień.
Tydzień 7 - pierwsza ocena
- Mało wyświetleń: zmiana progu cenowego, tytułu, pierwszego zdjęcia.
- Wyświetlenia bez telefonów: poprawa zdjęć i opisu.
- Prezentacje bez ofert: cena albo prezentacja. Decyzja o ewentualnej obniżce - jednym krokiem do kolejnego progu filtra.
Tydzień 8 - wybór kupującego
- Sprawdź, czy kupujący dostanie kredyt: decyzja kredytowa, nie tylko wstępna ocena.
- Negocjacje ceny, terminu, zadatku i wydania mieszkania.
Etap 3: umowy i akt (tygodnie 9-13)
Tydzień 9 - umowa przedwstępna
- Umowa przedwstępna z zadatkiem: cena, sposób płatności (przy hipotece - część na spłatę kredytu), termin aktu, termin wydania mieszkania, warunek uzyskania kredytu przez kupującego z terminem.
- Przy kredycie kupującego: zapytaj, czy jego bank wymaga umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.
- Dopiero teraz zdejmij ogłoszenie albo oznacz je jako zarezerwowane.
Tygodnie 10-12 - bank kupującego
- Udostępnij rzeczoznawcy banku mieszkanie i dokumenty.
- Przy hipotece: aktualne zaświadczenie o saldzie na dzień aktu.
- Zaświadczenie o braku zaległości od wspólnoty lub spółdzielni - świeże, pod termin aktu.
- Uzgodnij z notariuszem listę dokumentów do aktu.
Tydzień 13 - akt i wydanie
- Akt notarialny, płatność przelewem albo przez depozyt notarialny.
- Protokół zdawczo-odbiorczy: stany liczników, klucze, wyposażenie.
- Zgłoszenie zmiany właściciela u zarządcy i dostawców mediów.
- Przy hipotece: zgoda banku na wykreślenie i wniosek do sądu.
- Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat od końca roku nabycia - rozliczenie podatku w zeznaniu za ten rok.
Gdy plan się przesuwa
Najczęstsze przesunięcia i co robić:
- Dokument się opóźnia (sąd, spółdzielnia, audytor) - nie wstrzymuj szukania kupującego, ale w umowie przedwstępnej zapisz termin aktu z zapasem.
- Kupujący nie dostał kredytu - dlatego w umowie przedwstępnej jest termin na decyzję i zasady zwrotu zadatku. Wracasz do listy zainteresowanych z etapu 2.
- Brak ofert do tygodnia 8 - wróć do ceny wystawienia z nowymi aktami z rejestru i sprawdź, czy dotarłeś do osób, które aktywnie szukają.
Ten plan jest częścią naszego przewodnika po sprzedaży mieszkania - tam znajdziesz każdy krok z kosztem i linkiem do szczegółów. Umowy przedwstępnej i aktu nie podpisuj bez przeczytania ich z notariuszem; przy nietypowej sytuacji (spadek, współwłasność, rozwód) zapłać za konsultację prawnika na etapie 1, a nie 3.
Najczęstsze pytania
Czy da się sprzedać mieszkanie szybciej niż w 90 dni?
Tak, jeśli dokumenty są gotowe, księga wieczysta czysta, a kupujący płaci gotówką albo ma już decyzję kredytową. Plan zakłada typowy przypadek z kredytem po stronie kupującego, bo bank wydłuża ostatni etap.
W którym miesiącu najlepiej wystawić mieszkanie na sprzedaż?
Zainteresowanie sprzedażą i zakupem mieszkań w Google jest najwyższe w styczniu (o 22% powyżej przeciętnego miesiąca) i lutym (o 14%), a najniższe w grudniu. Najwięcej aktów w Warszawie podpisuje się we wrześniu i październiku.
Co zrobić, jeśli po 90 dniach mieszkanie nadal się nie sprzedało?
Wróć do danych: sprawdź nowe akty w okolicy, porównaj swoją cenę z ofertami, które w tym czasie zniknęły z portali, i przeanalizuj sygnały z ogłoszenia. Zwykle przyczyną jest cena, zdjęcia albo brak aktywnego szukania kupującego, a nie sam czas.
Czy wystawiać mieszkanie w grudniu?
Możesz, ale grudzień ma najmniej wyszukiwań. Jeśli jesteś gotowy w listopadzie, rozważ dokończenie przygotowań i publikację na początku stycznia, gdy zainteresowanie jest najwyższe.
Kiedy zdjąć ogłoszenie?
Po podpisaniu umowy przedwstępnej z zadatkiem i po sprawdzeniu finansowania kupującego. Do tego czasu zbieraj kontakty innych zainteresowanych - przydadzą się, jeśli transakcja się przewróci.