Ile jest warte moje mieszkanie? Jak sprawdzić ceny transakcyjne z aktów notarialnych

Dlaczego ceny z ogłoszeń wprowadzają w błąd

Ogłoszenie pokazuje, ile ktoś chce dostać. Akt notarialny pokazuje, ile ktoś zapłacił. Między jednym a drugim jest negocjacja, a do tego w ogłoszeniach wiszą najdłużej mieszkania przeszacowane - te dobrze wycenione znikają szybko. Porównując się z portalami, porównujesz się z ofertami, których nikt nie kupił.

Dlatego punktem wyjścia jest cena transakcyjna. Do 13.02.2026 dostęp do niej był płatny i wymagał wniosku do starostwa. Dziś rejestr jest bezpłatny dla każdego - podstawą jest nowelizacja Prawa geodezyjnego i kartograficznego z 26.09.2025. Ceny ofertowe przydają się dopiero w następnym kroku, gdy ustalasz cenę wystawienia.

Ceny mieszkań w dzielnicach Warszawy z aktów notarialnych

Policzyliśmy mediany z naszej kopii Rejestru Cen Nieruchomości: rynek wtórny, lokale mieszkalne od 15 do 200 m², akty od 29.05.2025 do 28.05.2026. Mediana to cena „środkowa” - połowa mieszkań sprzedała się drożej, połowa taniej.

Dla porównania: na rynku pierwotnym w tym samym okresie mediana wyniosła 14 992 zł/m² przy 23 596 aktach. Używane mieszkania w Warszawie sprzedawały się więc drożej za metr niż nowe. Najbardziej prawdopodobny powód to lokalizacja - to nasza interpretacja, rejestr jej nie rozstrzyga.

Mediana dzielnicy to tylko punkt startu - pierwszy z dwunastu kroków opisanych w naszym przewodniku po sprzedaży mieszkania. W jednej dzielnicy rozrzut między budynkami bywa większy niż między dzielnicami - dlatego kolejny krok to Twój budynek i najbliższa okolica.

Jak sprawdzić ceny w Geoportalu krok po kroku

1. Wejdź na stronę Rejestru Cen Nieruchomości w Geoportalu i otwórz moduł „Rejestr Cen Nieruchomości”. Nie musisz się logować.
2. Wpisz adres albo przybliż mapę do swojego budynku.
3. Włącz warstwę „Lokalizacja transakcji” - punkty transakcji nie są widoczne domyślnie.
4. Kliknij punkt na swoim budynku albo obok. Zobaczysz cenę, datę, powierzchnię i rodzaj rynku (pierwotny albo wtórny).
5. Do porównania wielu transakcji użyj „Modułu Analiz Cen” (menu boczne, sekcja „Analizy”). Kliknij punkt centralny, ustaw promień (od 100 m do 5 km, domyślnie 500 m) i zakres czasu (domyślnie 2 lata), wybierz lokale.
6. Odfiltruj rynek pierwotny i mieszkania wyraźnie mniejsze albo większe od Twojego. Z tego, co zostanie, wylicz medianę ceny za m².
7. Pomnóż medianę przez metraż swojego mieszkania. To jest punkt wyjścia do wartości.

Pełne dane do arkusza pobierzesz w module „Pobierz dane” (warstwa „Rejestr Cen Nieruchomości”), ale to pliki dla całych powiatów - do jednego mieszkania wystarczy Moduł Analiz Cen.

O co korygować wynik

Mediana z okolicy zakłada mieszkanie „przeciętne”. Twoje może odbiegać w górę albo w dół:

• stan - do remontu, do odświeżenia, po remoncie,
• piętro i winda - parter i ostatnie piętro bez windy zwykle obniżają cenę,
• rok budowy i technologia - wielka płyta, kamienica, nowe budownictwo,
• dodatki - balkon, piwnica, komórka, miejsce postojowe (sprawdź w księdze wieczystej, czy są do mieszkania przypisane),
• widok, hałas, strona świata.

Nie ma jednego oficjalnego przelicznika. Nasza wycena stosuje korekty za stan, rok budowy i odpowiedzi z ankiety łącznie najwyżej o 15% w górę albo w dół - większe odchylenia to sygnał, żeby porównać się z innymi transakcjami, a nie dokładać procentów.

Szybciej: wycena z aktów w Twojej okolicy

Geoportal daje surowe dane, ale filtrowanie i liczenie mediany robisz sam. Darmowa wycena mieszkania robi to automatycznie: bierze akty z rynku wtórnego w promieniu 300 m z ostatnich 12-24 miesięcy, mieszkania o podobnym metrażu, daje większą wagę transakcjom z Twojego budynku i podaje wartość z przedziałem ±10% oraz sugerowaną cenę wystawienia.

Uczciwie o ograniczeniach: wycena nie zna stanu Twojego mieszkania tak, jak Ty, nie obejmuje mieszkań spółdzielczych własnościowych (bo nie ma ich w rejestrze) i nie jest operatem rzeczoznawcy - do banku, sądu czy urzędu skarbowego potrzebujesz operatu.

Kiedy sprawdzać wartość

Sprawdź ją na samym początku, w pierwszym tygodniu planu sprzedaży na 90 dni - przed rozmową z kimkolwiek, kto proponuje Ci zakup albo pośrednictwo. Gdy znasz ceny z aktów, łatwo rozpoznasz zarówno zbyt niską ofertę skupu, jak i zbyt optymistyczną obietnicę ceny, która ma Cię przekonać do podpisania umowy. Potem wróć do danych przed każdą decyzją o obniżce - za trzy miesiące w rejestrze będą nowe akty. Kiedy na rynku jest najwięcej kupujących, opisujemy w raporcie kiedy najlepiej sprzedać. Jeśli sprzedajesz dom, metoda jest inna - zobacz ile jest wart dom.