Dwa sposoby mierzenia sezonu
Sezon na rynku nieruchomości można zmierzyć z dwóch stron i każda mówi co innego.
- Zainteresowanie - ile osób szuka mieszkań, domów i działek. Mierzymy je w Google Trends frazami „sprzedam mieszkanie”, „sprzedam dom”, „sprzedam działkę”. To frazy z tytułów ogłoszeń i w większości wpisują je kupujący, którzy szukają ofert - dlatego dobrze pokazują popyt. Indeks 100 to przeciętny miesiąc z lat 2019-2025.
- Transakcje - ile aktów notarialnych podpisano w danym miesiącu. Mierzymy je w Rejestrze Cen Nieruchomości dla Warszawy, rynek wtórny mieszkań, łącznie z lat 2023-2025.
Pierwsze pokazuje, kiedy ludzie zaczynają szukać. Drugie - kiedy kończą. Między jednym a drugim mija zwykle 1-3 miesiące: umowa przedwstępna, decyzja kredytowa, dokumenty i termin u notariusza.
Zainteresowanie zakupem według miesięcy
| Miesiąc | Mieszkanie | Dom | Działka |
|---|---|---|---|
| styczeń | 122 | 108 | 90 |
| luty | 114 | 103 | 93 |
| marzec | 102 | 98 | 97 |
| kwiecień | 96 | 101 | 115 |
| maj | 97 | 107 | 129 |
| czerwiec | 91 | 100 | 110 |
| lipiec | 100 | 109 | 115 |
| sierpień | 108 | 116 | 119 |
| wrzesień | 102 | 101 | 101 |
| październik | 95 | 90 | 85 |
| listopad | 94 | 88 | 78 |
| grudzień | 82 | 80 | 66 |
Źródło: Google Trends, Polska, średnia 2019-2025, 100 = przeciętny miesiąc.
Trzy rynki mają trzy różne szczyty:
- Mieszkania - styczeń i luty. Nowy rok, nowe plany, decyzje kredytowe zaczynane od początku roku.
- Domy - sierpień, z wysokim poziomem od maja do sierpnia. Dom i ogród ogląda się latem.
- Działki - maj, z wysokim poziomem do sierpnia. Kupujący działkę chce ją zobaczyć bez śniegu i błota, a budowę zaczyna się planować wiosną.
Grudzień jest najsłabszy wszędzie, a przy działkach różnica jest największa: w grudniu szuka ich o 34% mniej osób niż przeciętnie, a w maju - o 29% więcej.
Akty notarialne mieszkań w Warszawie według miesięcy
| Miesiąc | Akty 2023-2025 łącznie | Średnio w roku | Indeks (100 = przeciętny miesiąc) |
|---|---|---|---|
| styczeń | 7 220 | 2 407 | 99 |
| luty | 6 560 | 2 187 | 90 |
| marzec | 7 440 | 2 480 | 102 |
| kwiecień | 7 254 | 2 418 | 99 |
| maj | 6 728 | 2 243 | 92 |
| czerwiec | 7 476 | 2 492 | 102 |
| lipiec | 7 617 | 2 539 | 104 |
| sierpień | 6 575 | 2 192 | 90 |
| wrzesień | 8 398 | 2 799 | 115 |
| październik | 8 433 | 2 811 | 115 |
| listopad | 7 188 | 2 396 | 98 |
| grudzień | 6 894 | 2 298 | 94 |
| razem | 87 783 | 29 261 | - |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, nasza kopia dla Warszawy, rynek wtórny mieszkań, data aktu notarialnego.
Co widać w danych:
- Wrzesień i październik to szczyt transakcji - po ok. 2 800 aktów rocznie w każdym z tych miesięcy, o 15% więcej niż w przeciętnym miesiącu. To umowy domykane po letnich i wczesnojesiennych decyzjach kupujących.
- Luty i sierpień to dołki - po ok. 2 190 aktów, 10% poniżej przeciętnej. Luty jest najkrótszym miesiącem, a sierpień to szczyt urlopów - także kupujących, sprzedających i kancelarii.
- Różnica między najlepszym a najsłabszym miesiącem to ok. 28% (8 433 wobec 6 560 aktów).
Uczciwie o granicach tych danych: rejestr pokazuje datę aktu, a nie datę wystawienia ogłoszenia ani znalezienia kupującego. Nie wiemy też, ile mieszkań w każdym miesiącu wystawiono, więc nie mierzymy, w którym miesiącu sprzedaje się najszybciej. Rejestr nie obejmuje spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Kiedy wystawić - wniosek dla każdego rodzaju nieruchomości
| Co sprzedajesz | Najlepszy start ogłoszenia | Dlaczego | Czego unikać |
|---|---|---|---|
| Mieszkanie | początek stycznia albo lipiec | styczeń - szczyt zainteresowania; lipiec - zdążysz przed jesiennym szczytem aktów | startu w grudniu |
| Dom | czerwiec - lipiec | szczyt zainteresowania w sierpniu, wysoki poziom od maja | startu w listopadzie i grudniu |
| Działka | kwiecień - początek maja | szczyt w maju, wysoki poziom do sierpnia | startu jesienią - od października do grudnia zainteresowanie spada do 66 |
Dwie praktyczne zasady:
- Przygotuj wszystko przed sezonem, nie w sezonie. Dokumenty potrafią czekać miesiąc - wypis z planu w dużym mieście, kopia pozwolenia na użytkowanie z archiwum. Listy: mieszkanie, dom, działka.
- Pierwsze dwa tygodnie ogłoszenia są najcenniejsze. Nowe ogłoszenie widzą wszyscy, którzy właśnie szukają. Wystawienie go w szczycie zainteresowania z dobrą ceną wystawienia i dobrymi zdjęciami wykorzystuje ten moment w pełni.
Jeśli nie możesz czekać do sezonu, nie czekaj - kupujący są przez cały rok, a różnica między najlepszym i najsłabszym miesiącem to dziesiątki procent, nie wielokrotność. Ważniejsza od miesiąca jest cena zgodna z aktami: ile jest warte mieszkanie, ile jest wart dom, ile jest warta działka.
Co z tego wynika, jeśli sprzedajesz poza sezonem
Sezon zwiększa liczbę oglądających, ale nie sprzedaje za Ciebie. Poza sezonem działają trzy rzeczy:
- Cena zgodna z aktami. Gdy kupujących jest mniej, ci, którzy szukają, są zdecydowani - i porównują Twoją cenę z rejestrem.
- Komplet dokumentów od pierwszego dnia. Kupujący w grudniu często musi się spieszyć, na przykład z powodu zmiany pracy. Gotowe dokumenty skracają drogę do aktu.
- Docieranie do kupujących spoza portali. Osoby, które już opisały, czego szukają, są aktywne niezależnie od miesiąca - więcej w artykule gdzie znaleźć kupującego.
Jak liczyliśmy
Więcej danych o sprzedaży bez pośrednika: raport 2026. Plan całej sprzedaży: przewodniki dla mieszkania, domu i działki. Ile zostanie Ci w kieszeni bez prowizji: kalkulator prowizji.
Najczęstsze pytania
Czy w grudniu w ogóle warto wystawiać mieszkanie?
Można, ale licz się z mniejszym ruchem: w grudniu zainteresowanie frazą „sprzedam mieszkanie” jest o 18% niższe niż w przeciętnym miesiącu. Jeśli możesz, przygotuj ogłoszenie w grudniu, a opublikuj je na początku stycznia, gdy zainteresowanie jest najwyższe w roku.
Ile aktów sprzedaży mieszkań podpisuje się w Warszawie w miesiącu?
W latach 2023-2025 na rynku wtórnym średnio ok. 2 440 miesięcznie (87 783 akty w 36 miesiącach, Rejestr Cen Nieruchomości). Najwięcej we wrześniu i październiku, najmniej w lutym i sierpniu.
Dlaczego szczyt aktów nie pokrywa się ze szczytem wyszukiwań?
Bo akt notarialny jest ostatnim krokiem. Między znalezieniem kupującego a aktem mija zwykle 1-3 miesiące - na umowę przedwstępną, decyzję kredytową i dokumenty. Wyszukiwania pokazują, kiedy ludzie zaczynają szukać, a akty - kiedy kończą.
Czy ceny są wyższe w sezonie?
Tego nie mierzyliśmy w tym raporcie. Pokazujemy liczbę zainteresowanych i liczbę transakcji, a nie ceny w poszczególnych miesiącach. Więcej kupujących oznacza jednak większą szansę, że któryś zaakceptuje Twoją cenę bez długich negocjacji.
Czy te dane dotyczą całej Polski?
Dane z Google Trends - tak, dotyczą całej Polski. Liczba aktów notarialnych pochodzi z naszej kopii Rejestru Cen Nieruchomości dla Warszawy, bo dla niej mamy pełne dane miesięczne z trzech lat.