Oszustwa przy sprzedaży mieszkania, domu i działki - schematy i jak się chronić

Dlaczego sprzedający jest celem

Sprzedaż nieruchomości to jedna z największych kwot, jakie przechodzą przez Twoje konto. Ogłoszenie podaje przy tym publicznie Twój numer telefonu, a księgę wieczystą każdy może przejrzeć bezpłatnie, znając jej numer. Oszust ma więc pretekst do kontaktu i część danych, zanim się odezwie.

Dobra wiadomość: przy sprzedaży nieruchomości jest jeden punkt, którego nie da się obejść - akt notarialny. Umowa przenosząca własność wymaga tej formy (art. 158 Kodeksu cywilnego), a notariusz sprawdza tożsamość stron. Większość oszustw polega na tym, żeby wyciągnąć od Ciebie pieniądze, dane albo klucze przed tym momentem albo poza nim.

Schemat 1: link do „odbioru płatności”

„Kupujący” pisze przez komunikator, chce zapłacić od razu i przysyła link do strony, na której rzekomo odbierzesz pieniądze. Strona udaje portal ogłoszeniowy, firmę kurierską albo bank i prosi o dane karty lub logowanie do bankowości. Bank Erste opisywał ten schemat w komunikacie dla klientów już w 2021 r. - po pierwszej kradzieży oszust podaje się jeszcze za „pomoc techniczną” i wyłudza dane kolejnej karty.

Jak się chronić: nieruchomości nikt nie kupuje przez link. Do odbioru przelewu nie trzeba logować się na żadnej stronie ani podawać kodów. Jeśli podałeś dane - natychmiast dzwoń na infolinię banku.

Schemat 2: fałszywe potwierdzenie przelewu

Kupujący - często po krótkiej rozmowie o cenie, bez sprawdzenia finansowania - pokazuje zrzut ekranu albo PDF z „potwierdzeniem przelewu” i prosi o klucze, wydanie mieszkania albo podpisanie protokołu. Potwierdzenie wygenerowane przez nadawcę nie oznacza, że pieniądze dotarły - przelew można anulować, a dokument podrobić.

Jak się chronić: liczy się wyłącznie kwota zaksięgowana na Twoim rachunku, sprawdzona w Twojej bankowości. Kolejność zapisz w akcie: wydanie nieruchomości po wpływie całej ceny.

Schemat 3: nadpłata i prośba o zwrot

Na Twoje konto wpływa więcej, niż ustaliliście, a kupujący prosi o pilny zwrot różnicy - często na inny rachunek albo za granicę. Pierwotny przelew okazuje się potem cofnięty albo pochodzi z cudzego, przejętego konta. Zwracasz własne pieniądze.

Jak się chronić: nie zwracaj „nadpłaty” przed wyjaśnieniem z bankiem, skąd przyszedł przelew. Jeśli zwrot jest uzasadniony - wyłącznie na ten sam rachunek, z którego przyszły pieniądze.

Schemat 4: „kupujący z zagranicy”

Kupujący jest za granicą, nie może obejrzeć mieszkania, ale chce je kupić od razu. Prosi o skan dowodu „do umowy”, o opłacenie „kosztów przelewu międzynarodowego” albo „notariusza” z góry, czasem przysyła swojego „prawnika” lub „agenta”.

Jak się chronić: nie płać niczego z góry i nie wysyłaj skanów dokumentów tożsamości. Kupujący z zagranicy może działać przez pełnomocnika - pełnomocnictwo do zakupu nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego (art. 99 § 1 w związku z art. 158 KC), a notariusz po stronie sprzedaży sprawdzi jego ważność. Jeśli to Ty sprzedajesz z zagranicy, przeczytaj osobny tekst o sprzedaży z zagranicy.

Schemat 5: podszywanie się pod właściciela i kopie ogłoszeń

Oszuści wykorzystują dane z ksiąg wieczystych i ewidencji, żeby udawać właściciela: wystawiają tanie ogłoszenie, biorą „zaliczkę na rezerwację”, a czasem próbują sprzedać cudzą nieruchomość u notariusza na podrobiony dowód. Przed takim schematem ostrzegała w 2019 r. Rada Izby Notarialnej w Poznaniu, a w 2024 r. Komenda Miejska Policji w Olsztynie opisywała serię ogłoszeń z ceną wyraźnie poniżej rynku, „właścicielem” poza miastem i prośbą o zaliczkę - wyłudzone kwoty to zwykle 1 500-3 000 zł.

Jak się chronić jako sprzedający:

1. Zastrzeż PESEL, jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś. Od 1 czerwca 2024 r. notariusz sprawdza zastrzeżenie i odmawia sprzedaży albo obciążenia nieruchomości (także pełnomocnictwa do tego), gdy PESEL strony jest zastrzeżony. Utrudnia to sprzedaż Twojego mieszkania, domu albo działki przez kogoś, kto podszywa się pod Ciebie.
2. Cofnij zastrzeżenie na czas aktu - w aplikacji mObywatel albo w urzędzie gminy, od ręki. Inaczej notariusz odmówi także Tobie. Po akcie możesz zastrzec numer ponownie.
3. Raz na jakiś czas wyszukaj swoje ogłoszenie po zdjęciach albo adresie - kopia z niższą ceną to sygnał, żeby zgłosić ją portalowi i policji.

Jak przyjąć zapłatę bezpiecznie

Koszt depozytu ustala notariusz - zapytaj o niego przy umawianiu aktu. Niektóre banki oferują też rachunki zastrzeżone (typu escrow) dla transakcji między osobami prywatnymi - zapytaj w swoim banku o warunki.

Lista kontrolna przed aktem

• Zastrzeżenie PESEL cofnięte na czas aktu - Twoje i kupującego.
• Sposób zapłaty i termin wydania nieruchomości zapisane w akcie.
• Przy przelewie: wpływ sprawdzony w Twojej bankowości, nie na ekranie kupującego.
• Żadnych opłat „z góry” dla kupującego, jego „prawnika” ani „agenta”.
• Klucze i oryginały dokumentów dopiero po zapłacie.
• Komplet dokumentów do sprzedaży gotowy - przy domu także dokumenty budowlane, przy działce wypis i wyrys.
• Przy wątpliwościach - pytaj notariusza. Sprawdzenie tożsamości stron to jego obowiązek.

Zanim dojdzie do aktu, sprawdź także, czy kupujący ma pieniądze: czy kupujący dostanie kredyt. A jeśli dopiero zaczynasz, zobacz, gdzie wystawić ogłoszenie i jak opisać je bez podawania danych, które ułatwiają oszustom pracę.