Jak sprzedać mieszkanie z hipoteką lub kredytem? Krok po kroku z bankiem

Hipoteka nie blokuje sprzedaży

Hipoteka to zabezpieczenie banku wpisane w dziale IV księgi wieczystej. Obciąża mieszkanie, nie Ciebie - i przeszłaby na kupującego, gdyby jej nie wykreślić. Dlatego w praktyce nikt nie kupuje mieszkania z hipoteką „na zawsze”: transakcja jest ułożona tak, żeby z ceny najpierw spłacić Twój kredyt, a potem wykreślić wpis.

To bardzo częsta sytuacja. „Jak sprzedać mieszkanie z hipoteką” i „z kredytem hipotecznym” to razem ok. 320 wyszukiwań miesięcznie - jeden z najczęstszych problemów osób sprzedających samodzielnie.

Dwa dokumenty z banku

Zanim wystawisz ogłoszenie, poproś swój bank o dwa pisma:

1. Zaświadczenie o saldzie zadłużenia - ile zostało do spłaty na konkretny dzień, numer rachunku do spłaty, informacja o odsetkach naliczanych dziennie.
2. Zobowiązanie do wydania zgody na wykreślenie hipoteki (nazywane też promesą) - bank zobowiązuje się, że po wpłacie wskazanej kwoty wyda zgodę na wykreślenie.

Bank kupującego, notariusz i sam kupujący będą chcieli zobaczyć oba. Zapytaj przy pierwszym kontakcie, ile bank czeka na ich wydanie i ile kosztują - terminy i opłaty ustala każdy bank w swojej taryfie. Zaświadczenie o saldzie zamawiasz drugi raz tuż przed aktem, bo kwota zmienia się z każdą ratą.

Jak przepływają pieniądze

W umowie przedwstępnej i w akcie zapisujecie, że kupujący płaci cenę w częściach:

• część na spłatę Twojego kredytu - przelew bezpośrednio na rachunek wskazany w zaświadczeniu banku,
• reszta ceny - na Twój rachunek.

Gdy kupujący bierze kredyt, jego bank robi te przelewy sam, na podstawie aktu i zaświadczenia z Twojego banku. Gdy płaci gotówką, można użyć depozytu notarialnego - notariusz przyjmuje pieniądze i wypłaca je według warunków zapisanych w akcie. To bezpieczne dla obu stron, a zasady depozytu reguluje Prawo o notariacie.

Zadatek z umowy przedwstępnej często od razu idzie na spłatę części Twojego kredytu albo trafia do Ciebie - ustalcie to na piśmie. O tym, jak bezpiecznie przyjmować pieniądze, piszemy w artykule o oszustwach przy sprzedaży.

Wykreślenie hipoteki

Po spłacie kredytu bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Z nią składa się do sądu wniosek o wykreślenie:

• opłata sądowa: 100 zł od każdej hipoteki - to połowa opłaty od wpisu (200 zł),
• jeśli bank wpisał dwie hipoteki (np. przy starszych kredytach), płacisz od każdej osobno,
• wniosek może złożyć notariusz przy akcie albo Ty sam - ustal to z kancelarią,
• dowód zapłaty dołączasz do wniosku.

Kupujący i jego bank zwykle akceptują, że wykreślenie nastąpi po akcie, bo spłata idzie bezpośrednio do Twojego banku. Formalnie wykreślenie kończy sprawę dopiero wtedy, gdy sąd dokona wpisu.

Harmonogram sprzedaży z hipoteką

Poniżej nasz proponowany plan. Terminy po stronie banku i sądu zależą od nich - zostaw zapas.

Jak mówić o hipotece kupującemu

Kupujący, który pierwszy raz słyszy „mieszkanie z hipoteką”, często się niepokoi. Uprzedź to:

• Napisz o tym w ogłoszeniu jednym zdaniem: „hipoteka do spłaty z ceny w dniu aktu, zaświadczenie banku do wglądu”. Szablon znajdziesz w artykule ogłoszenie, które sprzedaje.
• Pokaż zaświadczenie o saldzie na prezentacji albo po złożeniu oferty. Kupujący widzi, ile trafi do Twojego banku, a ile do Ciebie.
• Wyjaśnij przepływ pieniędzy: część ceny idzie bezpośrednio do Twojego banku, więc kupujący nie ryzykuje, że zapłaci, a hipoteka zostanie.

Kupujący z kredytem zwykle zna ten schemat - jego bank robi takie transakcje na co dzień. Gotówkowy kupujący częściej pyta o bezpieczeństwo; dla niego dobrym rozwiązaniem jest depozyt notarialny. Gdzie szukać kupujących i jak rozpoznać ich finansowanie, piszemy w artykule gdzie znaleźć kupującego. Cały proces sprzedaży znajdziesz w przewodniku po sprzedaży mieszkania.

Szczególne przypadki

• Kredyt we frankach albo euro. Kwotę spłaty bank przelicza po swoim kursie z dnia spłaty. Ustal z bankiem, jak policzy kwotę, i zostaw zapas w cenie minimalnej. Jeśli spierasz się z bankiem o umowę, sprzedaż jest możliwa, ale skonsultuj ją z prawnikiem.
• Kilka hipotek (np. kredyt i pożyczka hipoteczna w różnych bankach). Każdy bank wydaje swoje zaświadczenie i swoją zgodę, każde wykreślenie kosztuje 100 zł.
• Hipoteka przymusowa (urząd skarbowy, ZUS). To nie kredyt - organ zabezpieczył na mieszkaniu swoją należność. Wyjaśnij, czego dotyczy, i ureguluj ją przed sprzedażą.
• Sprzedajesz i jednocześnie kupujesz. Termin aktu, spłata kredytu i wydanie mieszkania muszą się zgrać z zakupem. Zapisz w umowie przedwstępnej termin wydania mieszkania późniejszy niż termin aktu.

Uczciwie: przy kredycie walutowym w sporze, kilku wierzycielach albo hipotece przymusowej warto zapłacić za godzinę prawnika albo zapytać notariusza przed umową przedwstępną. Przy zwykłym kredycie w złotych sprzedaż z hipoteką przeprowadzisz sam z tym poradnikiem i listą dokumentów. Dom z hipoteką sprzedaje się tak samo - specyfikę domu znajdziesz w przewodniku po sprzedaży domu.